Résidences fermées : la recherche de l'entre-soi

Les annonces fleurissent sur les sites Internet immobiliers et dans les brochures des promoteurs : "Résidence entièrement close", "sécurisée", cadre "protégé", portail de fermeture pour interdire les voitures, "Digicode pour l'accès piéton"... Jusque-là exceptionnelles, les résidences collectives fermées derrière des grilles se développent en France, portées par la recherche de l'entre-soi et les préoccupations sécuritaires, construites par des promoteurs qui veulent faire du calme et de la tranquillité des arguments de vente.

Quelque 13 % des nouvelles résidences commercialisées présenteraient ces caractéristiques, jusqu'à 20 % dans le sud de la France, selon le recensement effectué par un collectif de chercheurs spécialistes des questions d'urbanisme. Leurs travaux, réalisés à partir du recensement des programmes de quelque 320 promoteurs et de l'analyse de milliers d'annonces immobilières, montre une "banalisation" des quartiers fermés avec la volonté de filtrer ou de réguler l'entrée dans les espaces résidentiels.

Comme les Digicodes à l'entrée des immeubles, dont le nombre a explosé dans les années 1980 et 1990, les résidences closes, souvent des copropriétés, modifient le paysage urbain et l'utilisation des espaces publics et privés. "La forme la plus courante, c'est un immeuble entouré de grilles, avec une haie qui la dissimule, un petit parc, parfois une piscine, et un grand portail à l'entrée et un portillon pour les piétons", décrit Gérald Billard, professeur d'urbanisme à l'université du Mans, un des auteurs de l'étude (publiée en janvier par Les Carnets de l'info, sous le titre "Quartiers sécurisés : un nouveau défi pour la ville ?").

Le phénomène n'a pas grand-chose à voir avec les gated communities, ces résidences importées des Etats-Unis, fermées, sécurisées et dotées de multiples services, destinées aux plus riches, pour qu'ils protègent leurs pavillons derrière barrières, grilles et Digicodes. En France, le mouvement se révèle assez différent, beaucoup moins spectaculaire mais plus diffus, concentré dans l'habitat collectif plutôt que dans les pavillons. "Nous nous sommes focalisés dans les années 1990 et 2000 sur les cas les plus spectaculaires, ce qu'on a appelé des ghettos dorés, sans voir la banalisation de la fermeture, sans voir aussi que ce phénomène touchait tous les milieux sociaux, et pas uniquement les plus fortunés", explique François Madoré, professeur d'université à l'Institut de géographie et d'aménagement de Nantes.

De fait, le modèle des gated communities est resté ultra-minoritaire en France : à peine une soixantaine d'ensembles pavillonnaires fermés recensés en région parisienne, soit 1 500 logements, une goutte d'eau dans la production immobilière, d'après le recensement effectué par l'institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) d'Ile-de-France. "On reste sur un phénomène mineur d'un point de vue quantitatif", relève Céline Loudier-Malgouyres, chargée de mission à l'IAU. "Les gens très riches n'ont pas besoin de fermeture. Grâce à leur pouvoir d'achat, ils peuvent choisir leur entre-soi de façon plus insidieuse. Ce sont plutôt les classes favorisées ou moyennes qui ont besoin de résidences fermées", ajoute Gérald Billard.

La "banalisation" des résidences collectives fermées touche tous les types de publics. "Les promoteurs immobiliers ont très largement intégré dans leurs discours et leurs réalisations des impératifs de sécurisation et de contrôle des accès", signale François Madoré, en notant que la référence sécuritaire, comme celle au développement durable, est devenue un passage obligé.

D'anciennes copropriétés font aussi le choix de fermer leurs espaces pour limiter les problèmes de sécurité et de stationnement intempestif - une autre préoccupation majeure. Même chose pour le logement social qui "résidentialise" à tour de bras ses immeubles HLM afin de séparer espaces privés et publics et ainsi tenter d'attirer ou de retenir les rares classes moyennes.

Mais la recherche de tranquillité emprunte aussi des voies plus discrètes. Le survol des espaces périurbains met en évidence le succès de ce que les urbanistes appellent joliment des lotissements "en raquette" - des mini-quartiers avec une route d'accès unique, en impasse, qui limite la circulation de personnes étrangères au territoire. "Aux yeux des habitants, l'enclavement d'un lotissement permet d'éviter les effets négatifs des rues traversantes. Cela construit de la sécurité, de la cohésion sociale entre propriétaires", relève Renaud Le Goix, maître de conférences à l'université Paris-I. Avec l'immense avantage de construire de l'entre-soi discret.